Il condominio minimo: 2 casi pratici

In cosa consiste il condominio minimo?

Come viene ad esistenza?

Il condominio minimo è la forma embrionale del condominio.

Perchè si possa parlare di condominio minimo, sono necessari due requisiti.

Le 2 componenti del condominio minimo

Secondo la Cassazione, per aversi un condominio minimo è necessaria la compresenza di:

-due unità immobiliari in proprietà esclusiva di due soggetti distinti;

-dei servizi comuni alle due unità immobiliari.

E’ proprio dal collegamento, in termini di accessorietà, di questi due elementi che si genera il condominio minimo.

Ma vediamone qualche esempio concreto.

Caso 1

Nel caso della villetta bifamiliare, composta da due unità immobiliari in proprietà indivisa fra marito e moglie (ciascuno ad esempio comproprietario della quota del 50% dell’intero stabile), non possiamo parlare di condominio minimo.

In questo caso, infatti, i due appartamenti integrano una comunione immobiliare.

Lo stesso dicasi nel caso di due fratelli che ereditano dal padre delle quote indivise di un immobile composto da più appartamenti.

Nelle fattispecie sopra citate, dunque, le regole che governano i rapporti fra comproprietari sono quelle della comunione (art. 1100 e ss. c.c.).

Si tratta di disposizioni molto meno stringenti di quelle previste in ambito condominiale.

Se ad esempio, di fronte alla trascuratezza del bene comune, il comproprietario sostiene delle spese di riparazione, avrà diritto al rimborso ai sensi dell’art. 1110 c.c.

Non così in sede condominiale, dove le spese non autorizzate sono rimborsabili solo se sostenute per ragioni di urgenza (art. 1134 c.c.).

Caso 2

Diverso il caso della villetta bifamiliare composta da due unità immobiliari di proprietà esclusiva, rispettivamente, ad esempio, di marito e moglie.

In questa ipotesi, la condizione minima perché venga ad esistenza il condominio, si verifica.

La compresenza di due unità in proprietà esclusiva e dei servizi comuni (ad esempio, le fondamenta, il tetto, le scale e le tubature), realizzano, infatti, il requisito minimo indispensabile.

In questo caso, potrà pertanto parlarsi di condominio minimo, e troveranno applicazione tutte le norme che disciplinano questa fattispecie (art. 1117 e ss. c.c.).

Troverà inoltre applicazione anche l’ecobonus del 110% introdotto dall’art. 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020 n. 34.

Fra i soggetti legittimati a richiedere l’agevolazione, ai sensi del comma 9, vi sono infatti proprio i “condomini“, ivi incluso quello minimo.

Ecco quindi che nel caso sopra riportato, l’incentivo spetterà anche qualora l’unità immobiliare sia una seconda casa, purchè facente parte di un condominio minimo.

Serve un atto formale per il condominio minimo?

Perchè il condominio minimo venga ad esistenza non serve alcun atto formale.

Il condominio minimo si crea automaticamente per la sola compresenza di due unità immobiliari in proprietà esclusiva e dei servizi ad esse comuni (ad esempio: tetto, tubazioni, fondamenta ecc.).

Secondo la Cassazione infatti:

“Il regime del condominio negli edifici – inteso come diritto e come organizzazione – si istaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni. Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti” (Cass. Civ. 2046/06).

Non sarà neppure necessaria la nomina di un amministratore o l’adozione di un regolamento, fintantoché le unità immobiliari rimangono solamente due.

Ecco quindi che la villetta composta da due unità immobiliari in proprietà esclusiva di soggetti distinti è un vero e proprio condominio, e come tale potrà accedere alle agevolazioni riservate ai condomini di edifici, come l’ecobonus del 110%.

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