Casa cointestata tra fratelli e vendita: cosa fare? — Avv. Martina Lasagna

Casa cointestata tra fratelli e vendita: cosa fare?

“Ho una casa cointestata tra fratelli che voglio vendere: come mi devo muovere?”

Che sia la casa in campagna, quella fuori regione, o l’immobile lasciato in eredità dal genitore, la comunione immobiliare tra fratelli porta non pochi grattacapi.

Per esempio, è il caso del fratello comproprietario che abita lontano e non gode dell’immobile.

Per evitare di dover continuare a sostenere le spese di manutenzione, e non veder svalutare il valore della propria quota, preferirà vendere.

Ma in caso di disaccordo quali passaggi occorre fare?

Il diritto di domandare lo scioglimento della comunione spetta a ciascun comproprietario, a prescindere dall’entità della sua partecipazione.

Ecco allora che la divisione della casa cointestata tra fratelli potrà essere chiesta anche dal quotista di minoranza.

Per addivenire allo scioglimento della comunione immobiliare con i fratelli, le strade percorribili sono due, e dipendono dalla disponibilità a trovare un accordo o meno.

Vediamo nel dettaglio i due casi di divisione immobiliare della casa cointestata tra fratelli.

Casa cointestata tra fratelli: la divisione consensuale

La casa cointestata tra fratelli può essere divisa fra gli stessi di comune accordo.

Si parla, in questo caso, di divisione consensuale: i fratelli stabiliscono di comune accordo come dividersi la casa cointestata, decidendo anche eventuali conguagli in danaro.

Ad esempio il quotista di minoranza (es. Caio detentore del 33% di proprietà), potrà comunicare all’altro fratello (es. Tizio titolare del 66%), il proprio interesse a vendere la sua quota, provocando la trattativa.

In caso di accordo, l’operazione andrà cristallizzata in un contratto e Tizio verserà al fratello Caio il controvalore della quota del 33%.

Già, ma sulla base di quale valore?

Uno dei punti più controversi in tema di divisione immobiliare è proprio quello della stima della casa cointestata.

Vuoi per ragioni affettive, piuttosto che per conflitti familiari, stabilire un controvalore che rifletta il reale valore di mercato, è uno degli ostacoli al raggiungimento dell’accordo.

Quindi come muoversi?

La strada più agevole per trovare un valore condiviso, e quindi un accordo, è quella di affidare la stima del valore dell’immobile ad un perito terzo e imparziale.

In alternativa ben si potrà nominare un perito per parte con l’obiettivo di trovare un valore condiviso.

Una volta concordato il valore della casa cointestata, Tizio e Caio potranno limare le proprie valutazioni e decidere se confermare l’assetto divisionale ipotizzato in partenza o vendere di comune accordo la casa a un terzo.

Ecco allora che, stabilito l’assetto di interessi connessi alla casa, sarà possibile andare dal Notaio per stipulare il rogito, realizzando così la divisione consensuale.

Ma cosa fare in caso di disaccordo, per esempio se uno dei comproprietari non vuole vendere?

Casa in comproprietà tra fratelli: il ricorso al Tribunale e la divisione in lotti

Come muoversi se la lettera con cui Caio comunica al fratello l’intenzione di liberarsi della propria quota indivisa di immobile non sortisce esito positivo?

Per uscire dalla situazione di stallo occorre richiedere lo scioglimento forzoso della comunione immobiliare.

Per farlo, la strada è quella della divisione immobiliare davanti al Giudice.

Anche in questo caso, ciascun comproprietario è legittimato a presentare la domanda in Tribunale, a prescindere dall’entità della propria quota.

Ad esempio Caio, detentore della quota di proprietà indivisa del 33% della villa in campagna, potrà chiedere che l’immobile venga diviso in lotti con assegnazione a ciascuno di un lotto diverso.

Così facendo, quella che era la sua quota indivisa pari al 33% del totale potrebbe diventare, per esempio, il lotto n. 2 costituito dall’unità abitativa autonoma posta al piano mansardato della più ampia villa.

Caio potrà chiederne l’assegnazione e, divenutone l’esclusivo titolare, disporne autonomamente.

Casa cointestata tra fratelli: cosa fare se l’immobile non è comodamente divisibile?

Come muoversi se la casa cointestata tra fratelli non è comodamente divisibile e quindi frazionabile in lotti?

Se la casa cointestata tra fratelli è un appartamento composto da una sola unità abitativa, per esempio dotato di un unico ingresso e di un solo contatore, non sarà possibile trasformarlo in lotti e frazionarlo.

Secondo la Cassazione, infatti, perché un immobile sia comodamente divisibile è necessario che sia frazionabile in porzioni suscettibili di godimento autonomo, senza che la divisione comporti un onere eccessivo né un suo rilevante deprezzamento.

il frazionamento del bene (è) attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico – funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso“.

(Cass. Civ. sent. 5870/2016)

Per ottenere lo scioglimento della comunione immobiliare nel caso dell’appartamento, il Giudice anziché procedere alla divisione in lotti, dovrà disporne l’assegnazione dell’intero a chi dei due fratelli ne faccia richiesta.

Salvo in ogni caso il conguaglio a favore dell’altro fratello del controvalore in denaro.

E se a nessuno dei quotisti interessa l’assegnazione della casa?

In questa ipotesi si farà luogo alla vendita all’asta dell’immobile con assegnazione a ciascun quotista del ricavato della vendita.

Casa cointestata tra fratelli: conclusione

Nel caso di immobile in comproprietà tra fratelli, se uno dei comproprietari non vuole vendere, occorre procedere alla divisione giudiziale dell’immobile.

Questo significa che sarà il Giudice, previo svolgimento delle indagini tecniche, a stabilire le sorti della casa in comproprietà.

In particolare il Tribunale, una volta verificata la possibilità di frazionare la casa cointestata tra fratelli in lotti, stabilirà il nuovo assetto proprietario.

In caso di frazionabilità, ciascun fratello diverrà titolare autonomo ed esclusivo di un lotto di cui disporre.

Altrimenti la casa cointestata potrà essere assegnata a quello dei fratelli che ne chiede l’assegnazione, previo pagamento del conguaglio in denaro all’altro fratello.

Se invece nessuno dei fratelli avesse interesse all’assegnazione, la casa in comproprietà verrà venduta all’asta.

Ecco che quindi valutare sin da subito le possibili strade percorribili, attraverso un professionista di fiducia, permette di individuare il possibile assetto proprietario tentando l’accordo stragiudiziale.


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Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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