Condominio minimo: i 3 passaggi per deliberare

Abbiamo visto in questo articolo che il condominio minimo è composto da due sole unità immobiliari, con delle parti comuni al servizio delle stesse (es. fondamenta, tetto, condutture ecc.).

E’ il tipico caso della villetta bifamiliare le cui unità abitative sono di proprietà esclusiva di due soggetti diversi.

In qualità di condominio, l’immobile in questione potrà accedere all’ecobonus del 110% di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020.

Ma cosa accade se i due proprietari non si trovano d’accordo sui lavori da fare?

Non è infrequente, infatti, che a fronte di interventi importanti, come il rifacimento della facciata, le intenzioni possano essere divergenti.

L’assemblea nel condominio minimo

Tuttavia una decisione dev’essere assunta, e ciò deve avvenire secondo le norme che regolano il condominio ordinario (art. 1117 e ss. c.c.).

Il condominio minimo, infatti, seppur composto da due sole unità immobiliari, è soggetto alle stesse regole del condominio, con due sole eccezioni:

  • non è obbligatoria la nomina di un amministratore;
  • non è necessaria l’adozione di un regolamento condominiale.

Nel condominio minimo trovano, invece, piena applicazione le regole sul funzionamento dell’assemblea.

Una su tutte l’art. 1136 c.c., che impone l’adozione delle decisioni sulle cose comuni secondo il principio maggioritario.

Ma come è possibile deliberare a maggioranza quando i condomini solo solamente due?

Condominio minimo: è necessaria l’unanimità

Per poter deliberare, nel condominio minimo l’assemblea si costituisce validamente (cd. quorum costitutivo) con la presenza di entrambi i condomini.

Per quanto riguarda il quorum deliberativo, invece, il criterio maggioritario impone che la decisione sia assunta all’unanimità, non potendo la volontà di un solo condomino rappresentare la maggioranza.

Questo sulla scorta del fatto che ciascun proprietario deve poter prendere parte al processo decisionale che riguarda la cosa comune.

Nessuno, infatti, può essere escluso dagli atti che riguardano la sua cosa e se proprietario di questa sono soltanto due persone, ciascuna di esse deve necessariamente entrare a formare la volontà comune (magari pronunciandosi in modo diverso ovvero non pronunciandosi affatto) in tema di amministrazione del bene in comunione” (Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 23-02-2016) 02-08-2016, n. 16071).

Attesa la necessaria unanimità per le decisioni sulla cosa comune, il rischio paralisi è dietro l’angolo.

Nondimeno, le norme e l’interpretazione della giurisprudenza forniscono la soluzione per uscire dallo stallo.

Condominio minimo: se manca l’accordo?

Accade spesso che per decisioni di particolare rilevanza, come il rifacimento della facciata, i due proprietari siano in disaccordo.

“E’ il caso in cui all’assemblea, pur essendo presenti entrambi i condomini, si decida in modo contrastante, oppure il caso in cui alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente” (Cass. Civ. 5329/2017).

In entrambe le ipotesi, l’operatività dell’assemblea subisce una paralisi, non potendosi formare una maggioranza.

Per sbloccare la situazione diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

Come previsto dall’art. 1105 ultimo comma c.c., infatti:

“Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Ecco che quindi, per uscire dalla situazione di stallo, uno dei proprietari può presentare ricorso al Giudice.

Sarà quest’ultimo, pertanto, ad assumere i provvedimenti opportuni, in primis la nomina di un amministratore ad acta.

I 3 passaggi per uscire dall’impasse

Prima di presentare il ricorso al Giudice, però, è necessario aver esperito i due passaggi imprescindibili sopra descritti, ovvero:

  1. la convocazione dell’assemblea;
  2. l’informazione sull’ordine del giorno.

Ecco quindi che, solo dopo tale tentativo, in caso di inerzia, è possibile approdare all’attenzione dell’autorità giudiziaria perchè provveda a nominare un amministratore della cosa comune, al fine di supplire all’inattività dei partecipanti (cfr. Tribunale Messina Sez. I, Sent., 30-03-2012).

L’amministratore così nominato conserverà i poteri conferitigli dal Tribunale ad interim sino a quando i condomini non provvedano ad affidare, previa rituale delibera di nomina, l’incarico ad altro professionista.

In conclusione

L’applicabilità al condominio minimo delle regole di funzionamento dell’assemblea ordinaria riflette un orientamento di Cassazione consolidato, secondo il quale, per decidere, è necessaria l’unanimità, in assenza della quale occorre fare ricorso all’autorità giudiziaria:

“La disposizione dell’art. 1136 cod. civ. è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: peraltro, se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ.” (Cass. civ. Sez. Unite, (ud. 12-01-2006) 31-01-2006, n. 2046).

Vuoi saperne di più? Scrivimi.

Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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