Costituzione condominio minimo: i 3 casi più frequenti

Costituzione condominio minimo: quando nasce?

Il condominio minimo è quel particolare tipo di condominio composto da due sole unità immobiliari.

Come abbiamo visto in questo articolo, per la costituzione del condominio minimo non è necessario un atto formale.

Secondo la Cassazione, infatti, perchè venga ad esistenza, è sufficiente la compresenza di due unità immobiliari in proprietà esclusiva dotate di beni comuni in rapporto di accesorietà (es. fondamenta, tetto, condutture).

Ma in che modo si realizza la divisione? Attraverso quale atto si passa da una semplice comproprietà indivisa ad un condominio minimo?

L’atto che da vita al condominio minimo può assumere diverse forme.

Ecco le tre più frequenti.

Costituzione condominio minimo: come nasce?

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Per meglio comprendere le concrete modalità di nascita del condominio minimo occorre partire da un caso pratico.

Pensiamo all’ipotesi della madre di due fratelli, proprietaria dell’intera villetta su due piani, a suo tempo costruita dal marito premorto.

Ipotesi n. 1 – la vendita

L’unica proprietaria potrà decidere di dividere lo stabile in due appartamenti, e venderne uno a ciascun figlio.

In questo caso, è attraverso il primo atto di vendita che il condominio minimo viene ad esistenza, come comunemente riconosciuto dalla Cassazione:

“la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 c.c. e segg., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto” (Cass. civ. Sez. II, Ord., (ud. 19-01-2018) 28-02-2018, n. 4687).

Ipotesi n. 2 – il testamento

Può accadere, però, che la proprietaria della villetta preferisca non disporre in vita dell’immobile, decidendo di stabilirne il frazionamento attraverso le proprie volontà testamentarie.

In questo caso, è proprio il testamento con cui viene assegnato un appartamento a ciascun figlio, ad assumere le vesti dell’atto di divisione.

I due figli, individuati come assegnatari di due specifiche e distinte unità immobiliari, assumono così la qualità di legatari.

In questo senso, si è espressa la Cassazione con il seguente arresto:

“il titolo, costituito dal testamento del 15.6.1964 (con il quale il de cuius Michele C., unico esclusivo proprietario dell’edificio, aveva istituito Antonia C. erede universale e gli altri nipoti legatari di singole unità immobiliari)” (Cass. civ. Sez. II, 19-11-2002, n. 16292).

Ipotesi n. 3 – la sentenza di divisione

Ma c’è una terza tipologia di atto che può racchiudere in sè il momento di nascita del condominio: si tratta della sentenza di divisione.

Ben potrebbe accadere, infatti, che l’originaria unica proprietaria decida di non vendere e di non testare.

Così facendo, all’atto della successione ab intestato, lascia in eredità ai due figli l’intera villetta indivisa, in regime di comunione.

Ecco che allora i due fratelli, ritrovatisi comproprietari dell’intero stabile, potrebbero avere difficoltà a trovare un accordo per la formazione dei lotti e la divisione di appartamenti e pertinenze.

In caso di contrasto, è dunque il Tribunale a decidere.

E’ così che, attraverso il giudizio instaurato da uno dei fratelli, per ottenere la pronuncia di scioglimento della comunione immobiliare, si giunge ad ottenere la sentenza di divisione.

Sarà proprio quest’ultima a definire la quota spettante in proprietà esclusiva a ciascun contendente, sulla scorta del tenore della CTU svolta nel corso del processo.

In questa terza ipotesi, dunque, l’atto che rappresenta il momento genetico della costituzione del condominio minimo, è la sentenza di divisione.

Come risalire all’atto di divisione?

Per individuare il momento genetico della costituzione del condominio minimo, è necessario svolgere un’indagine storica per risalire al primo atto di divisione.

Per farlo, è necessario avvalersi dei pubblici registri immobiliari.

Grazie ad un’ispezione ipocatastale sarà, così, possibile risalire alle trascrizioni che hanno interessato l’unità immobiliare, sino al primo atto di divisione.

Quest’ultimo, come abbiamo visto, potrà rivestire la forma della vendita, del testamento o della sentenza di divisione.

Costituzione condominio

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Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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