Lavori urgenti in condominio: serve la delibera? — Avv. Martina Lasagna

Lavori urgenti in condominio: serve la delibera?

Lavori urgenti in condominio: l’amministratore può dare il via senza delibera?

Il tetto a rischio crollo, il cancello automatico non funzionante, l’apertura di una profonda fessurazione nel cortile comune, sono tutti casi di lavori urgenti in condominio.

La domanda è: di fronte alla necessità di mettere in sicurezza lo stabile, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea o può affidare direttamente l’incarico ad un’impresa di sua fiducia?

La regola vuole che, in tema di manutenzione straordinaria, sia generalmente competente l’assemblea dei condomini (art. 1135 n. 4 c.c.).

Tuttavia, per i casi in cui diventa necessario mettere in sicurezza lo stabile, l’amministratore assume una posizione di garanzia.

L’amministratore è infatti penalmente responsabile se omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo (art. 677 c.p.).

Per questo, la legge attribuisce all’amministratore il potere di affidare direttamente i lavori urgenti in condominio.

Secondo l’art. 1135 c.c. II comma, infatti:

“L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

L’obbligo di riferire alla prima assemblea utile non va confuso con la ratifica da parte di questa.

Si tratta appunto di un obbligo di informazione, che rientra nel più ampio dovere dell’amministratore di rendere il conto della gestione.

Lavori in condomino: quando sono urgenti?

La legge parla di lavori che rivestono carattere di urgenza, ma non da una definizione di quest’ultima.

Per tracciare i confini dei lavori urgenti in condominio, occorre fare riferimento ai precedenti.

Secondo la Cassazione, è urgente l’intervento:

“la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere”.

(Cass. civ. Ord. 16-11-2017, n. 27235).

Lavori urgenti, ecco 3 esempi

Ad esempio, sono state ritenute urgenti le spese:

  • per l’eliminazione dei fenomeni infiltrativi provenienti dal tetto tali da rendere inagibili degli alloggi (Tribunale Pavia Sez. III, Sent., 17-01-2019),
  • per la messa in sicurezza della facciata a fronte della caduta di intonaci sulla strada (Tribunale Milano Sez. XIII, Sent., 17-05-2019);
  • per il ripristino delle condotte di scarico a fronte di allagamenti diffusi (Tribunale Palermo Sez. II, Sent., 23-07-2019).

Le spese sono dovute anche senza delibera?

In tutti questi casi, l’intervento affidato direttamente dall’amministratore alla ditta incaricata, è riferibile al condominio per il tramite dell’amministratore che ha agito a norma di legge.

Per questo, le spese dovute per l’intervento in urgenza sono dovute dai condomini, pur in assenza di una delibera in tal senso.

Se i lavori non erano urgenti?

Abbiamo visto che l’urgenza è l’unico requisito richiesto dalla legge perchè si possano affidare direttamente i lavori.

Cosa succede però se l’intervento non è urgente e i lavori sono stati affidati senza delibera?

In questo caso, i lavori affidati dall’amministratore dovranno essere ratificati a posteriori dall’assemblea.

In mancanza di questa approvazione, infatti, l’iniziativa dell’amministratore rimane a carico di quest’ultimo e il condominio non è tenuto al pagamento.

L’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l’obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza nella fattispecie considerata dall’art. 1135 c.c., u.c. (arg. da Cass. Sez. 2, 02/02/2017, n. 2807)“.

(Cass. civ. Ord. 17-08-2017, n. 20136)

Per questo è buona norma che l’amministratore, prima di affidare l’incarico, faccia redigere una relazione tecnica a comprova della situazione di pericolo e dell’urgenza di intervenire.

In conclusione: 2 accorgimenti utili

Abbiamo visto che, in caso di urgenza, l’amministratore può affidare direttamente le opere di manutenzione straordinaria, senza delibera dell’assemblea (art. 1135 II comma c.c.).

Da ciò consegue che il condominio è vincolato al pagamento dell’intervento, per il tramite dell’operato dell’amministratore.

Ma cosa fare in caso di interventi di grossa portata?

In questi casi la soluzione migliore per evitare contestazioni sull’urgenza e sull’entità dell’esborso, è quella di adottare due accorgimenti preliminari.

1. Fare un sopralluogo con annessa relazione tecnica che attesti la necessità della messa in sicurezza dei luoghi.

In questo modo il condominio ottiene un vaglio tecnico preliminare sull’urgenza dei lavori.

2. Suddividere il processo decisionale in due fasi:

messa in sicurezza e

manutenzione straordinaria vera e propria.

Così facendo, l’affidamento diretto avrà ad oggetto la sola messa in sicurezza dello stabile, lasciando la decisione sulla parte più impegnativa dell’intervento al vaglio assembleare.

Sarà questa l’occasione per valutare le diverse soluzioni operative e i preventivi di spesa.

Questa soluzione è praticabile anche in caso di inerzia, dal momento che è facoltà dei singoli condomini richiedere la convocazione dell’assemblea, a norma dell’art. 66 disp. att. c.c.


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Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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