Tubazioni in facciata: serve la delibera?

Condominio e tubazioni in facciata

Per collocare le tubazioni in facciata, occorre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?

Accade spesso che, col frazionamento di un appartamento, si renda necessaria la previsione di un nuovo bagno, magari in posizione diametralmente opposta rispetto a quello già esistente.

Ecco allora che si rende necessaria l’installazione di una nuova condotta fognaria, da far correre lungo la facciata condominiale.

Ma per effettuare questo intervento, il condomino necessita di autorizzazione o può procedere in autonomia?

Tubazioni in facciata: è un diritto del condomino

Per comprendere entro che limiti il condomino può valersi della facciata condominiale, occorre esaminare la funzione di quest’ultima.

La facciata condominiale è un bene comune.

La sua destinazione è quella di proteggere i singoli appartamenti, ma può fornire anche altre utilità ai singoli condomini.

Una di queste è consentire l’installazione di tubature, fili, canne fumarie e targhe.

Attraverso l’installazione delle tubature, il singolo condomino si avvale del bene comune in modo più intenso rispetto agli altri partecipanti.

Questo utilizzo più intenso, rappresenta una facoltà prevista dalla legge in capo a ciascun condomino, ed è prevista dall’art. 1102 c.c.

Ecco allora che, sulla scorta della predetta previsione, il singolo condomino può procedere all’installazione della tubatura in autonomia, a proprie spese, e senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

“A differenza dalle innovazioni – (..) che debbono essere deliberate dall’assemblea (art. 1120 c.c., comma 1) nell’interesse di tutti i partecipanti – le modifiche alle parti comuni dell’edificio, contemplate dall’art. 1102 cod. civ., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso della cosa comune, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso (Cass., Sez. 2A, 20 febbraio 1097, n. 1554)” (Cass. civ. Sez. II, Sent. 22-09-2015, n. 18661).

Tuttavia, come costantemente ricordato dalla Cassazione, l’uso più intenso del bene comune da parte del singolo condomino è soggetto a due limitazioni.

Tubazioni in facciata: i 2 limiti all’uso più intenso

Le limitazioni all’utilizzo più intenso del bene comune da parte del singolo condomino sono indicate dall’art. 1102 c.c. che vieta:

  • l’alterazione della destinazione del bene (ad esempio, l’utilizzo della facciata per affiggere un cartellone pubblicitario);
  • l’impedimento al pari utilizzo da parte degli altri condomini (ad esempio, occupando gran parte dello spazio).

Ecco allora che il condomino potrà installare le tubazioni in facciata, senza dover attendere la convocazione e la deliberazione favorevole dell’assemblea, purchè ciò avvenga nel rispetto di queste limitazioni.

Prima di procedere con i lavori, però, si rende necessario un ulteriore passaggio.

Tubazioni in facciata: il regolamento può vietarle

Abbiamo visto che il condomino non necessita di alcuna autorizzazione per far correre i tubi di scarico del proprio appartamento sulla facciata condominiale.

Tuttavia, prima di procedere con i lavori, il condomino deve verificare il contenuto del regolamento condominiale.

Quest’ultimo ben potrebbe, infatti, subordinare un intervento di questo tipo, all’approvazione da parte dell’assemblea.

In questo caso, allora, l’opera realizzata senza la preventiva autorizzazione imposta dal regolamento, sarebbe illegittima, e come tale, passibile di richiesta di rimozione da parte degli altri condomini.

E ciò a prescindere dall’avvenuto rispetto delle limitazioni imposte dall’art. 1102 c.c.

In questo caso, infatti, il regolamento condominiale si pone in espressa deroga rispetto alla libera facoltà di uso più intenso del bene comune di cui all’art. 1102 c.c.

“i singoli condomini non possono sottarsi all’obbligo, di carattere negoziale, derivante dalle disposizioni del regolamento che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione degli organi amministrativi del condominio per eseguire qualsiasi lavoro sulle cose comuni o sulle parti esclusive. Il regolamento di condominio può, del resto, validamente derogare alle disposizioni dell’art. 1102 c.c.” (Cass. civ. Sez. VI – 2, Ord. 18-11-2019, n. 29924).

In conclusione

Per riassumere, possiamo dunque affermare che il singolo condomino non necessita di una previa autorizzazione da parte dell’amministratore o dell’assemblea per installare le tubazioni sulla facciata condominiale, a patto che ciò avvenga nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c.

Questo a patto che il regolamento condominiale non disponga diversamente.

Vuoi saperne di più? Scrivimi.

Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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