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Come capire se il cortile condominiale è comune o in proprietà eslcusiva?
Abbiamo visto in questo articolo che anche la villetta bifamiliare può essere considerata per legge un condominio, seppur minimo.
Ma cosa succede se all’interno della villetta, uno dei condomini afferma di essere l’esclusivo titolare del cortile che circonda lo stabile?
Nei condomini di grandi dimensioni, solitamente, per rispondere a questa domanda è sufficiente leggere il regolamento condominiale.
Così non è per il condominio minimo, composto da due unità abitative, dove generalmente non esiste alcun regolamento.
Ecco allora che per capire se l’area adibita a giardino è pertinenziale oppure no, occorre svolgere un’indagine diversa che coinvolge gli atti di provenienza dell’immobile.
Vediamone i 3 passaggi fondamentali.
Cortile condominiale: presunzione di condominialità
Come per tutti i beni destinati all’uso comune, anche per il cortile condominiale, esiste una presunzione legale di condominialità.
Secondo l’art. 1117 c.c., infatti, il cortile rientra nel novero di quei beni che sono funzionalmente collegati all’interesse comune.
Ecco allora che, nel caso del cortile condominiale, se l’originario atto di divisione dello stabile nulla dice, il cortile condominiale deve presumersi essere un bene comune.
Per vincere la presunzione di condominialità, infatti, è necessario avere la prova che il cortile è di proprietà esclusiva di un condomino.
Ma come è possibile fornire una tale prova? E soprattutto, dove va ricercata?
Cortile condominiale: il primo atto di divisione
La prova contraria che può vincere la presunzione di condominialità del cortile condominiale dev’essere ricercata nel primo atto di divisione dello stabile.
Come abbiamo visto in questo articolo, si tratta dell’atto con cui è stato originariamente costituito il condominio (vendita, testamento o sentenza di divisione).
Ma in cosa consiste la prova contraria in grado di superare la presunzione di condominialità del cortile?
Si tratta della clausola contrattuale con cui l’originario unico proprietario ha assegnato il cortile in proprietà esclusiva ad uno degli acquirenti.
In presenza di tale disposizione, la presunzione di condominialità è superata, e dovrà escludersi la condominialità del cortile, come statuito dalla Cassazione in questa pronuncia:
“Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (Cass. civ. Sez. II, Ord., (ud. 19-04-2017) 14-06-2017, n. 14809).
Cortile condominiale: e i successivi atti di vendita?
Ben potrebbe accadere che il proprietario che rivendica la proprietà esclusiva del cortile, sostenga ciò in forza di una clausola contenuta nel suo rogito d’acquisto che gli attribuisce tale bene.
Tuttavia, questo non è sufficiente.
Per vincere la presunzione di condominialità del bene comune, il contenuto in un singolo atto d’acquisto non basta.
Per cambiare la consistenza dei lotti all’interno del condominio, e quindi rimodulare le rispettive quote, è, infatti, necessario il consenso di tutti i partecipanti allo stabile.
Ecco allora che quella clausola contrattuale, che attribuisce il cortile condominiale al singolo condomino, sarà efficace solo se riportata e contenuta in tutti gli altri contratti d’acquisto relativi allo stabile.
Solamente in questo modo si arriva ad avere una valida modifica dell’originario frazionamento attraverso il consenso di tutti i comproprietari.
“In tema di condominio di edificio, il titolo contrario, idoneo ad escludere dalla comunione un bene oggettivamente destinato all’uso comune, è soltanto l’atto costitutivo del condominio medesimo, ovvero un successivo atto modificativo, cui abbiano partecipato tutti i condomini. Al fine indicato, pertanto, può ritenersi operante la clausola del contratto di compravendita del singolo appartamento solo se ed in quanto riportata in tutti gli atti di acquisto degli altri appartamenti” (Cass. Civ. 4237/1976).
Ecco, quindi, che la clausola contenuta in un solo atto di vendita non è di per sè idonea a superare la presunzione di condominialità del cortile, essendo necessaria la sua presenza anche negli altri atti di vendita.
In conclusione
Il cortile si presume sempre condominiale, a meno che non ricorra uno dei seguenti due casi:
- nell’originario atto di divisione (vendita, testamento, sentenza di divisione), il cortile è assegnato in proprietà esclusiva ad uno dei lotti;
- all’interno di tutti i contratti di compravendita, successivi al primo frazionamento, è inserita la clausola di assegnazione in via esclusiva.
In difetto di tali circostanze, quindi, il cortile condominiale apparterrà alla proprietà comune, in virtù della presunzione ex lege.
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