Coronavirus e locazione commerciale

Lo stop causa Coronavirus permette di sospendere il pagamento del canone di locazione commerciale?

Sono molte le realtà imprenditoriali medio-piccole che, a seguito del D.P.C.M. 11/3/2020 – con cui è stata disposta la chiusura degli esercizi commerciali, ivi comprese le attività di ristorazione – hanno dovuto abbassare la saracinesca.

La domanda su Coronavirus e locazione commerciale è sorta spontanea: la chiusura a causa del Coronavirus incide sul canone di locazione commerciale?

Il caso

E’ capitato che un ristoratore mi abbia chiesto se il canone d’affitto del locale sia dovuto a fronte dell’impossibilità sopravvenuta di lavorare e, dunque, di incassare.

Come abbiamo visto in questo articolo, il codice civile prevede che il debitore possa sospendere l’esecuzione del pagamento finchè perdura la condizione di impossibilità (art. 1256 II comma c.c.).

Ma qual’è l’impossibilità che giustifica la sospensione?

Per dare una risposta a questa domanda, occorre fare un passo indietro.

Il pagamento del canone da parte dell ristoratore non è divenuto impossibile, ma solo più difficoltoso a causa della condizione economica in cui versa l’azienda.

Questo non giustifica, quindi, la sospensione del pagamento, come è pacifico secondo la Cassazione (Cass. Civ. sent. n. 25777/2013).

Neppure può ritenersi impossibile la prestazione del proprietario dei muri, dal momento che il D.P.C.M. non incide sulla materiale disponibilità dei locali, come potrebbe invece fare un diniego di agibilità.

Che fare dunque?

Ecco che allora si profilano davanti al conduttore due possibili strade alternative:

Se non è in condizione di mantenere i costi

Perchè magari non gli è consentito l‘asporto, e quindi non ha margini di introito:

1) può invocare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), di cui all’esempio di questo articolo, provocando lo scioglimento del contratto.

Oppure

2) può scegliere di mantenere in vita il contratto domandando al locatore una riduzione del canone, in proporzione al minor godimento del bene.

Quest’ultima soluzione potrà essere invocata non tanto sulla base di una norma di legge (non rientrando nell’ambito di applicazione dell’art. 1464 c.c.), quanto sulla libera negoziazione delle parti.

Ecco quindi che, ancora una volta, la strategia orientata verso dialogo e la trasparenza è da ritenersi di immediata utilità.

In conclusione

Ricapitolando:

1) nel primo caso sarà necessario inoltrare al proprietario dei muri una comunicazione scritta che riporti la volontà di sciogliere il contratto.

Così facendo si apre alla possibilità di intavolare una valida trattativa stragiudiziale.

2) nella seconda ipotesi, il raggiungimento di un accordo dipenderà dalla predisposizione di ciascuna parte a trattare alla luce degli interessi in gioco nel caso concreto.

In ogni caso, una gestione della situazione improntata a correttezza e buona fede è la garanzia del miglior assetto di interessi per entrambe le parti.

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