Revisione locazione per Covid - cosa fare — Avv. Martina Lasagna

Revisione locazione per Covid – cosa fare

Revisione locazione per Covid, ecco cosa fare

Hai un’attività commerciale e vuoi ricorrere alla revisione del tuo contratto di locazione a causa del Covid? Cosa devi fare e quali passi seguire?

Sei nel posto giusto.

Questa rubrica è infatti pensata per aiutare imprese e commercianti a trovare la rotta in vista della ripartenza.

Attraverso casi studio e linee guida pratiche, vedremo quali strumenti ci mette a disposizione la legge per ripartire al meglio in epoca post-Covid.

In questo articolo, in particolare, analizziamo i presupposti per sospendere o ridurre il canone di locazione commerciale, insieme agli adempimenti successivi obbligatori.

Sospensione o riduzione del canone?

Abbiamo già visto in questo articolo che il conduttore non può invocare l’impossibilità sopravvenuta per sospendere o ridurre il pagamento del canone.

Nondimeno, abbiamo avuto modo di vedere che è possibile intavolare una trattativa con il proprietario dei muri per ottenere una rinegoziazione dell’accordo.

E’ proprio in questo contesto di libertà negoziale delle parti che si inserisce la possibilità di rivedere l’accordo nel senso della sospensione o della riduzione del canone.

Sospensione – effetti

La sospensione dei pagamenti non esclude l’obbligo di corrispondere il canone dovuto per i mesi di “chiusura forzata”.

Di conseguenza, quell’importo rimane dovuto e dovrà essere pagato, per intero, a emergenza cessata o comunque quando stabilito dalle parti, senza che siano dovuti interessi di mora.

Sul punto è espressamente intervenuto il cd. Decreto Cura Italia (D.L. 18/2020) che all’art. 91 ha escluso la responsabilità del debitore che adempie in ritardo nel rispetto delle misure restrittive: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente  decreto  e’  sempre  valutata  ai  fini  dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli  articoli  1218  e 1223 c.c., della responsabilita’ del  debitore,  anche  relativamente all’applicazione di eventuali  decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti“.

In caso di sospensione dunque, l’ammontare del canone annuo dovuto non cambierà.

Ciò nonostante, è consigliabile formalizzare l’accordo nero su bianco, onde evitare possibili contestazioni future.

L’accordo così raggiunto non dovrà poi essere registrato, ma solo conservato dalle parti.

Riduzione – cosa fare

Come abbiamo visto, in alternativa alla sospensione del canone, è possibile accordarsi per la sua riduzione.

Se, ad esempio, il canone annuo ammonta ad euro 12.000 e le parti si accordano per escludere due mensilità (marzo – aprile 2020, per complessivi euro 2.000), sarà necessario registrare l’accordo con cui l’ammontare annuale varia da euro 12.000 ad euro 10.000.

A. La scrittura privata

In questo caso le parti dovranno registrare la variazione e, per farlo, sarà necessario, in prima battura, redigere una scrittura privata che riporti la variazione sopra indicata.

B. Il modello 69

Una volta redatto l’accordo, è necessario procedere con la compilazione del Modello 69, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e che può essere scaricato a questo link.

C. La registrazione

A questo punto è necessario procedere alla registrazione, presso l’Agenzia delle Entrate, dell’accordo di riduzione del canone.

Per farlo è necessario inoltrare copia della scrittura privata e del Modello 69 all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, ossia quella presso la quale il contratto di locazione è stato registrato.

Terminata l’emergenza, allo stesso ufficio andranno poi consegnati gli originali.

L’atto in questione è esente dal bollo e non sono dovute spese di registrazione (art. 10 del D.L. 133/2014).

In conclusione

Abbiamo quindi visto cosa fare per ottenere la revisione del contratto di locazione causa Covid-19 e quali passaggi seguire in caso di accordo.

Riassumento, il conduttore può accordarsi con il proprietario per ottenere una sospensione o una riduzione del canone annuale.

Solamente in quest’ultimo caso sarà necessario registrare presso l’Agenzia delle Entrate la relativa scrittura privata, attraverso il Modello 69, esente da imposte.

E’ bene evidenziare che la convenienza di tale operazione non operi solamente in favore del conduttore.

Solamente attraverso la registrazione dell’accordo, infatti, il proprietario dei muri eviterà di dover pagare le imposte sui canoni non riscossi.

Si tratta pertanto di un adempimento che riveste un’utilità notevole per entrambe le parti del rapporto contrattuale.

Vuoi saperne di più? Scrivimi.

Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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