Il certificato di agibilità — Avv. Martina Lasagna

Il certificato di agibilità

Cos’è il Certificato di agibilità?

A cosa serve il certificato?

Cosa succede se viene a mancare?

Ecco un breve contributo, scritto a quattro mani con il Geom. Davide Rabaglia di Genova, per illustrare gli aspetti salienti di questo documento di grande importanza.

Cosa è ed a cosa serve

Il “certificato di agibilità” è un documento rilasciato dall’ufficio comunale competente che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Certificato di agibilità

A prevederlo è il D.P.R. n. 380 del 06 giugno 2001.

La stessa fonte stabilisce che la mancata presentazione della domanda di agibilità comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa variabile da € 77,00 ad € 464,00.

Una volta che il tecnico ha presentato la domanda al Comune, quanto tempo occorre aspettare?

I termini

L’ufficio deve rilasciare il certificato di agibilità entro 30 giorni dalla data di presentazione della domanda.

In caso di mancata risposta, e nel caso in cui sia stato rilasciato il parere dell’ASL competente, l’abitabilità si intende concessa.

Diversamente, in caso di autodichiarazione, il termine per la formazione di silenzio – assenso è di 60 giorni.

Cosa succede se viene a mancare?

Cosa accade se dopo aver stipulato la compravendita di un appartamento, il  venditore non mi consegna il certificato di abitabilità?

Certificato di agibilità

La mancata consegna del certificato di agibilità non determina sempre ed in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore.

Questo a due condizioni, ovvero:

  1. che l’appartamento presenti tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio;
  2. che la licenza di abitabilità possa essere ottenuta agevolmente.

Alla presenza di questi presupposti, l’acquirente, anziché invocare la risoluzione del contratto potrà avvalersi della garanzia della cosa venduta.

Quali sono le conseguenze? 

Anzichè ottenere lo scioglimento del contratto, l’acquirente potrà domandare al venditore una riduzione del prezzo che sia proporzionale ai costi da sostenere per l’ottenimento del certificato.

Se, ad esempio, l’assenza del certificato di agibilità è dovuta all’assenza di canna fumaria nell’appartamento e, attraverso il mio tecnico di fiducia verifico che il problema è agevolmente superabile attraverso i lavori di apertura dei fori a parete, sarà sufficiente addebitare questi ultimi al venditore (Cass. civ. Sez. III, Ord., (ud. 26-09-2019) 17-10-2019, n. 26335).

Lo stesso può dirsi nel caso di stipula del contratto preliminare.

Per concludere

Questa una breve sintesi sui principali aspetti legati al certificato di agibilità, dalla sua nascita fino ai profili patologici.

Ricordiamo che ogni caso merita una valutazione puntuale e dedicata, rispetto alla quale quanto sopra riportato assume valore meramente indicativo.

A cura di Geom. Davide Rabaglia e Avv. Martina Lasagna.

Pubblicato da Martina Lasagna

Avvocato in Genova, membro del Comitato Pari Opportunità dell'Ordine degli Avvocati di Genova, socia A.I.G.A., Il Foro Immobiliare, A.I.A.F. Aiuto i freelance a tutelare il loro lavoro.

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